Preliminarioji sutartis. Civilinė atsakomybė preliminariosios sutarties šaliai nesudarius pagrindinės sutarties (Lietuvos Aukščiausiojo teismo išaiškinimas)

2021-06-30

Perkant bei parduodant nekilnojamąjį turtą svarbu atsižvelgti ir įvertinti visas galimas rizikas ir užkristi kelią tokių rizikų atsiradimui ateityje. Viena iš pagrindinių rizikų yra baimė, ar sandoris bus sudaromas ateityje. Dėl šios priežasties vienas iš pagrindinių būdų užtikrinti būsimo sandorio sudarymą, yra preliminariosios sutarties sudarymas.

Preliminarioji sutartis pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165 str. 1 d. yra šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.

Kasacinio teismo praktika, aiškinanti materialiosios teisės normas, reglamentuojančias preliminariosios sutarties institutą, yra pakankamai išplėtota. Joje konstatuota, kad „<…> preliminarioji sutartis – tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje; tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų (turinčių tam tikrą vertę savaime arba tokių, kuriais perduodama tam tikra vertybė) atlikimo; vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.“ (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2017-05-17 nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-695/2017).

Pagrindiniai preliminariosios sutarties bruožai

  • Preliminarioji sutartis privalo būti rašytinė, kadangi rašytinės formos reikalavimo nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią;
  • Preliminariajai sutarčiai nėra būtina notarinė forma;
  • Preliminariojoje sutartyje turi būti nurodomas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo.
  • Preliminariojoje sutartyje šalys privalo aiškiai ir nedviprasmiškai išdėstyti visas aplinkybes: preliminariosios sutartis sudarymo datą, vietą, asmeninę informaciją, turto kainą, unikalius numerius, turto adresą, sklypo plotą, jei parduodamas žemės sklypas, statybos metus, plotą, kambarių skaičių, jei parduodamas namas arba butas.
  • Preliminariojoje sutartyje be kita ko įtraukiama ir visi svarbiausi šalių įsipareigojimai ir pareigos, atsiskaitymo terminai ir būdas, atsakomybė už preliminariosios sutarties nevykdymą;
  • Preliminarioje sutartyje šalys taip pat gali susitarti dėl avanso ir netesybų.

Civilinė atsakomybė preliminariosios sutarties šaliai nesudarius pagrindinės sutarties

Pagal CK 6.70 str. 1 d., sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrinta netesybomis pagal sutartį. CK 6.71 str. 1 d. nurodo, kad netesybos pagal sutartį – sutarties nustatyta pinigų suma, kurią skolininkas privalo sumokėti kreditoriui, jeigu prievolė neįvykdyta ar netinkamai įvykdyta.

Lietuvos aukščiausiasis teismas 2021 m. balandžio 7 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-75-378/2021 (toliau – Byla) aiškindamas civilinę atsakomybę dėl pagrindinės sutarties nesudarymo ir netesybų aiškinimo yra nurodęs, kad:

„Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, tai CK nedraudžia susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti (CK 1.136 straipsnio 1 dalis), nes neprieštarauja įstatymams.“

”Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Nuostatos dėl avanso mokėjimo gali būti įtrauktos į preliminariąją sutartį, nes ji susijusi su būsimu pagrindinės sutarties sudarymu ateityje, o pagal pagrindinę sutartį gali būti vykdomi mokėjimai.“

„<…>netesybos atlieka esamų ir būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją, skatindamos šalis įvykdyti savo sutartinius įsipareigojimus. Kasacinio teismo praktikoje taip pat pripažįstama, kad šalių teisė iš anksto susitarti dėl netesybų (delspinigių, baudos) yra skirta ir tam, kad kreditoriui nereikėtų įrodinėti savo patirtų nuostolių dydžio, nes sutartimi sulygtos netesybos laikomos iš anksto nustatytais būsimais kreditoriaus nuostoliais, kurie gali būti pripažinti minimaliais nuostoliai.“

Lietuvos Aukščiausiasis teismas Byloje taip pat atkreipė dėmesį ir į pačios civilinės atsakomybės kylimą, kai nesudaroma pagrindė sutartis ir nurodė, kad:

„Civilinei atsakomybei pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį taikyti yra būtini du teisiškai reikšmingi faktai: 1) preliminariosios sutarties šalies atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį; 2) atsisakymas ar vengimas sudaryti pagrindinę sutartį turi būti nepagrįstas. Pažymėtina, kad šios sąlygos yra kumuliatyvios – preliminariosios sutarties šalies atsakomybei atsirasti nepakanka nustatyti, jog kita šalis atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį. Galimos tokios situacijos, kai viena preliminariosios sutarties šalis atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tačiau toks jos elgesys yra nulemtas objektyvių – nuo jos valios nepriklausančių – priežasčių (kitos preliminariosios sutarties šalies neteisėti veiksmai, faktinės aplinkybės, kurių atsiradimo rizikos nėra prisiėmusi sutarties šalis, ir pan.), – tokiais atvejais, nors ir egzistuoja pirminė sąlyga, nėra pagrindo taikyti civilinę atsakomybę pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte, t. y. pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, kaip tokio pobūdžio sutarties pažeidimas suprantamas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo.“

Lietuvos Aukščiausiasis teismas savo naujausioje praktikoje aiškiai išdėstė aplinkybę, kad civilinė atsakomybė, kylanti nevykdant preliminariosios sutarties, yra grindžiama kalte.

Tačiau Kasacinis teismas Byloje be kita ko nurodo, kad

„tais atvejais, jeigu netesybų mokėjimo pagrindas pagal preliminariosios sutarties nuostatas yra pagrindinės sutarties nesudarymas ir nustatyta, kad kita šalis tinkamai vykdė pareigas pagal sutartį ir neprisidėjo prie pagrindinės sutarties nesudarymo (nesutrukdė kitai šaliai sudaryti pagrindinę sutartį), tokios sutarties nuostatos yra pagrindas taikyti asmeniui civilinę atsakomybę netesybų forma, nebent jis įrodytų civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes.“

Taigi, jeigu šalys sudarydamos preliminarią aiškiai ir nedviprasmiškai susitaria, kad pagrindinės sutarties nesudarymo atveju bus taikomos netesybos, tokia preliminariosios sutarties nuostata yra pagrindas taikyti asmeniui, dėl kurio pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta, civilinę atsakomybę. Pavyzdžiui, jeigu pardavėjas ir pirkėjas preliminariojoje sutartyje susitaria dėl netesybų, kurių pagrindas pagrindinės sutarties nesudarymas ir pardavėjas savo prievoles pagal preliminariąją sutartį įvykdo, o pirkėjas ne, tokiu atveju taikomos netesybos ir pardavėjas neprivalo pirkėjui grąžinti jo sumokėto avanso, nebent pirkėjas įrodo civilinę atsakomybę šalinančias aplinkybes. Jeigu prievolių pagal preliminariąją sutartį neįvykdo pardavėjas, o pirkėjas tinkamai įvykdė pareigas pagal sutartį, pardavėjas privalo sumokėti preliminariojoje sutartyje numatytą baudą už pagrindinės sutarties nesudarymą, jeigu neįrodo civilinę atsakomybę šalinančių aplinkybių.

Taigi, apibendrinant galima teigti, kad:

  • Preliminarioji sutartis privalo būti rašytinės formos ir jai nėra būtina notarinė forma;
  • Preliminariojoje sutartyje būtina aiškiai ir nedviprasmiškai aptarti visas preliminariosios sutarties sąlygas bei pagrindinės sutarties sudarymo terminą;
  • Netesybos atlieka esamų ir būsimų prievolių įvykdymo užtikrinimo funkciją ir preliminariojoje sutartyje nėra draudžiama susitarti dėl netesybų;
  • Pagrindas taikyti civilinę atsakomybę yra tik tada, jeigu šalis ne tik pažeidė preliminariąją sutartį, bet ir egzistuoja jos kaltė dėl sutarties pažeidimo, jeigu preliminariojoje sutartyje nenumatyta kitaip.
Grįžti